Gyakori kérdések - világos válaszok
Egy ingatlan ajándékozása komoly döntés – természetes, hogy kérdései merülhetnek fel.
Összegyűjtöttük a leggyakoribb kérdéseket, amelyek ajándékozási szerződéssel kapcsolatban felmerülhetnek.
Célunk, hogy világos, közérthető válaszokat adjunk, és segítsünk abban, hogy minden lépést átláthatóan, biztonságosan tehessen meg.
Ha olyan kérdése lenne, amit itt nem talál, forduljon hozzánk bizalommal – szívesen segítünk.
Általános tudnivalók
Ebben a szakaszban az ingatlan ajándékozás alapvető, általános kérdéseit járjuk körbe.
Az ajándékozási szerződés lényege, hogy az ajándékozó ingyenesen, ellenszolgáltatás nélkül ruház át tulajdonjogot a megajándékozottra. Az ingatlan ajándékozásának érvényességéhez írásbeli szerződés és földhivatali bejegyzés szükséges. Az ingatlan ajándékozási szerződéssel szembeni alapvetú elvárás, hogy mindkét fél jogai és kötelezettségei világosan rögzítésre kerüljenek.
Igen, az ingatlan ajándékozási szerződés csak ügyvéd (vagy közjegyző) által ellenjegyzett formában alkalmas a tulajdonjog bejegyzésére.
- Tulajdoni lap,
- Érvényes személyazonosító okmányok (személyi igazolvány, lakcímkártya, adókártya),
- Az ajándékozó és a megajándékozott adatai, jogviszonya (pl. egyenesági leszármazott),
- Használati megosztási megállapodás, ha több tulajdonos van.
Ingatlan ajándékozási szerződést kizárólag ügyvéd vagy közjegyző készíthet el és ellenjegyezhet érvényesen. A szerződés érvényességéhez kötelező a jogi közreműködés, mert az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz csak megfelelően ellenjegyzett okiratot fogad el a földhivatal.
Bizonyos esetekben igen, az ajándék visszakövetelhető. Például ha a megajándékozott súlyosan hálátlan magatartást tanúsít az ajándékozóval szemben, vagy ha az ajándékozó utóbb olyan súlyos anyagi helyzetbe kerül, hogy az ajándék visszaadása nélkül nem tudná fenntartani magát. Az ilyen helyzetek megelőzésére is fontos a gondosan megszerkesztett szerződés.
Ha az ajándékozó vissza akarja követelni az átadott ajándékot (például súlyos hálátlanság miatt), és a megajándékozott nem hajlandó azt önként visszaadni, akkor az ajándékozónak bírósági eljárást, úgynevezett ajándék visszakövetelése iránti pert kell indítania. A perben a bíróság vizsgálja az ajándékozás körülményeit és a visszakövetelés jogszerűségét.
Ügyvédi közreműködés és ügyvédi költségek
Az ingatlan ajándékozás kapcsán szükséges és lehetséges ügyvédi közreműködés, és az ügyvédi költségek vonatkozásában gyakran felmerülő kérdések.
A földhivatal kizárólag jogi képviselő által ellenjegyzett szerződés alapján jegyzi be a tulajdonjog-változást, így ügyvédi közreműködés nélkül nem hajtható végre az ajándékozás. Az ügyvéd felel azért is, hogy a szerződés megfeleljen a jogszabályoknak, és az ügylet biztonságosan lezáruljon.
Az ügyvédi díj mértéke megegyezés kérdése, de jellemzően az ügy bonyolultságától és az ingatlan értékétől függ. Egyszerűbb ajándékozási ügyek esetén a munkadíj általában kedvezőbb, mint egy összetettebb jogi ügyletnél. A pontos díjról minden esetben előzetesen tájékoztatást adunk, rejtett költségek nélkül. Az ár tartalmazza a szerződés megszerkesztését, az ellenjegyzést, és a földhivatali ügyintézést is.
Az előzetes konzultáció sok esetben díjmentes, azonban a szerződés elkészítését megelőzően az ügyvédi iroda kérhet előleget vagy részfizetést.
Az ügyvédi költséget főszabály szerint az fizeti, aki az ügyvédet megbízza – ez általában az ajándékozó. Ugyanakkor a felek megállapodhatnak úgy is, hogy a költségeket megosztják, vagy a megajándékozott vállalja azok teljesítését. Az ügyvédi díj viselésének módját minden esetben célszerű előre tisztázni a szerződéskötés előtt.
Ingatlan ajándékozási szerződés tartalma, speciális esetek
Nagyon fontos, hogy mi és hogyan kerül bele az ingatlan ajándékozási szerződésbe, és nem mindegy, hogy ki az, aki a szerződést megköti. Ezzel összefüggésben az alábbiakban néhány - gyakran felmerülő - kérdést válaszolunk meg.
Igen, jogi személy – például gazdasági társaság, alapítvány vagy egyesület – is lehet ajándékozó vagy megajándékozott. Ebben az esetben az ingatlan ajándékozási szerződést a jogi személy képviseletére jogosult személy (vagy meghatalmazottja) írja alá. Fontos, hogy az ilyen szerződések különös figyelmet igényelnek, például adójogi vagy számviteli szempontból is.
Igen, külföldi állampolgár is lehet ajándékozó vagy megajándékozott Magyarországon, de ehhez bizonyos feltételeknek teljesülniük kell. Ha a megajándékozott nem uniós állampolgár, akkor az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez főszabály szerint a területileg illetékes kormányhivatal engedélyére van szükség. Uniós állampolgárok számára az ingatlanszerzés szabadabb, de egyes speciális esetekben (pl. termőföld) itt is lehetnek korlátozások. Az ügyvéd ezekre mindig külön felhívja a figyelmet.
Igen, ha az ajándékozó házastársi közös vagyonból kíván ingatlant ajándékozni, akkor a házastárs hozzájárulása kötelező. Ez a hozzájárulás írásban történik, és rendszerint az ajándékozási szerződéshez csatolják. Ha az ingatlan az ajándékozó különvagyona (pl. öröklés, ajándék útján szerzett ingatlan), akkor a házastárs beleegyezése nem szükséges.
Az ajándékozás önmagában nem szünteti meg a jelzálogjogot illetve a fennálló hitelt, tehát a megajándékozott a terhelt ingatlant kapja meg, az ajándékozó pedig adós marad a hitelügyletben.
Fontos tudni, hogy a kiskorú ingatlanszerzése után bizonyos jogügyletekhez (pl. értékesítés, terhelés) már a gyámhatóság engedélye is szükséges lehet. Az ilyen ügyek jogi előkészítése nagy körültekintést igényel, ezért mindenképpen érdemes ügyvéddel konzultálni.
Földhivatali eljárás (tulajdonjog bejegyzés)
Az ingatlan ajándékozás akkor lesz teljes, ha a megajándékozott tulajdonjoga az ingatlan-nyiltvántartásban (földhivatalban) is bejegyzésre kerül. Ezzel a földhivatali eljárással kapcsolatban szedtünk össze néhány alapvető kérdést.
A földhivatali eljárás célja, hogy a megajándékozott tulajdonjoga hivatalosan is bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba. A bejegyzés a megfelelően aláírt és ügyvéd által ellenjegyzett ajándékozási szerződés, valamint a szükséges mellékletek benyújtása után történik. Az eljárás időtartama alapesetben legfeljebb 60 nap.
Ez a jog biztosíthatja az ajándékozó számára, hogy továbbra is jogosult az ingatlan használatára, még akkor is, ha a tulajdonjog már a megajándékozottra szállt.
A megajándékozott tulajdonjoga akkor jegyezhető be a földhivatalnál, amikor a jogszabályoknak megfelelő, ügyvéd által ellenjegyzett ajándékozási szerződés, valamint minden szükséges melléklet benyújtásra kerül. A bejegyzés akkor válik véglegessé, ha a földhivatal határozatot hoz róla. Az ajándékozás csak ekkor tekinthető jogilag lezártnak.
Ez a díj független az ingatlan értékétől, és a földhivatali kérelem benyújtásakor kell megfizetni.
Birtokbaadás
Mikor esedékes a birtokbaadás? Kell-e birtokbaadási jegyzőkönyv?
Sorra vesszük a legfontosabb tudnivalókat, amelyek az ingatlan ajándékozás során, a birtokbaadás vonatkozásában felmerülhetnek.
A birtokbaadás időpontját az ajándékozási szerződésben lehet rögzíteni, és a felek szabadon megállapodhatnak róla. Leggyakrabban az ingatlan birtokbaadása a szerződés aláírását vagy a földhivatali benyújtást követően történik, de előfordulhat későbbi időpont is – például ha az ajándékozó ideiglenesen tovább használja az ingatlant. A pontos dátum tisztázása azért fontos, mert ettől kezdve a megajándékozott viseli az ingatlan fenntartásával járó költségeket is.
Ajándékozás esetén is erősen ajánlott birtokbaadási jegyzőkönyvet készíteni az ingatlan átadásakor. A jegyzőkönyv rögzíti az átadás pontos időpontját, az ingatlan állapotát, a közműórák állását, valamint az átadott kulcsokat, dokumentumokat.
Ez segít megelőzni a későbbi félreértéseket vagy vitás helyzeteket, például az ingatlan állapota vagy a rezsiköltségek viselése kapcsán.
Az ilyen helyzetek megelőzése érdekében célszerű a szerződésben pontos birtokbaadási időpontot rögzíteni.
Fontos, hogy ezeket a feltételeket egyértelműen rögzítsék a szerződésben, mert ezek alapján lehet később jogszerűen érvényesíteni az igényeket.
Adó- és illetékfizetés
Az alábbiakban összeírtünk néhány lényeges kérdést az ingatlan ajándékozás után fizetendő adó valamint illeték kapcsán.
Igen, főszabály szerint az ingatlan ajándékozása illetékköteles, és az illetéket a megajándékozott fél fizeti. Az illeték mértéke az ingatlan forgalmi értékének 9%-a, hacsak nem áll fenn mentesség.
Jó hír, hogy közeli hozzátartozók közötti ajándékozás esetén teljes illetékmentesség jár, például szülő–gyermek, nagyszülő–unoka, házastársak vagy testvérek között. Az ügyvéd segít annak megállapításában, hogy az ügyletre milyen szabályok vonatkoznak, és milyen iratok szükségesek a mentességhez.
Az illeték mértéke az ingatlan forgalmi értékének 9%-a, hacsak nem áll fenn mentesség.
Jó hír, hogy közeli hozzátartozók közötti ajándékozás esetén teljes illetékmentesség jár, például szülő–gyermek, nagyszülő–unoka, házastársak vagy testvérek között. Az ügyvéd segít annak megállapításában, hogy az ügyletre milyen szabályok vonatkoznak, és milyen iratok szükségesek a mentességhez.
Igen, bizonyos esetekben az eladónak adófizetési kötelezettsége keletkezhet.
Az adó mértéke attól függ, hogy milyen régen szerezte meg az ingatlant az eladó, és milyen áron adja tovább.
Fő szabály:
Ha az ingatlan eladásából jövedelem keletkezik (eladási ár – szerzési ár = pozitív különbözet), akkor ezen jövedelem után személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni.
Az adó mértéke alapból 15%.
Ez idővel csökken:
- 0–1 év között: 100% adóalap (teljes jövedelem adóköteles),
- 1–2 év: 90% adóalap,
- 2–3 év: 60% adóalap,
- 3–4 év: 30% adóalap,
- 5 év után: adómentesség (nem kell fizetni SZJA-t).
Fontos: a szerzési évet és az eladási évet egész évként kell számítani!
A megajándékozott az illeték-fizetési kötelezettségről határozatot kap. Ez általában néhány héttel vagy hónappal a szerződés beadása után történik. Az illeték kiszámítása az ingatlan forgalmi értéke alapján történik.
Ha a megajándékozottat illetékmentesség illeti meg, akkor azt nyilatkozattal (vagy okirattal) igazolni kell. A nyilatkozatot jellemzően az ingatlan ajándékozási szerződés tartalmazza.
Továbbá, az illetékmentességet fel kell tüntetni a földhivatalnak benyújtandó B400 adóadatlapon.
Jó napot! Ajándékozhatok a gyermekemnek olyan lakást, amelyen még haszonélvezeti jog van a szüleim javára?
Tisztelt Nyírő Péterné!
Igen, elajándékozhatja az ingatlant a gyermekének, még akkor is, ha azon haszonélvezeti jog van bejegyezve a szülei javára. Ilyenkor a gyermek mint tulajdonos kerül bejegyzésre, de a haszonélvezeti jog változatlanul fennmarad, vagyis a szülei továbbra is jogosultak maradnak az ingatlan használatára.
Fontos, hogy a szerződésben egyértelműen rögzítésre kerüljön a haszonélvezeti jog fennállása, és a megajándékozott is tudatában legyen ennek a korlátozásnak.
Dr. Biró Luca Márta
ügyvéd